bài 15 tính giá bất động sản nhà cũ

Bài 15: Một BĐS không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn
chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, có các đặc điểm
như sau:
- Diện tích đất là 350 m2
- Công trình xây dựng trên đất:
+ Nhà 3 tầng, diện tích mỗi tầng là 150 m2
. Giá trị còn lại là 65%.
+ Đơn giá xây mới nhà ở có kết cấu tương tự là 7 triệu đồng/m2
+ Chi phí để làm lại nhà tắm và sửa bếp là 120 triệu đồng.
Yêu cầu: Anh (chị) hãy định giá BĐS nêu trên. Biết rằng:
- Có một thửa đất trống A gần đó có diện tích 300 m2
, vị trí kém thuận lợi hơn BĐS
trên ước tính là 50 triệu đồng, đã được hợp pháp hóa về quyền sử dụng đất, đang được bán
với giá 1.600 triệu đồng.
- Có một BĐS B gần đó, diện tích 350 m2
, chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sử
dụng đất, nhưng thuận lợi hơn BĐS mục tiêu 120 triệu đồng, vừa được bán với giá 1.700
triệu đồng.
- Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 3 triệu đồng/m2
. Hạn mức đất ở
khu vực này là 250 m2
. Theo quy định hiện hành để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất 50% giá đất do Nhà nước qui định
đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất ngoài hạn mức.

Bài giải :

1 - Giá trị ngôi nhà
- Chi phi thay thế mới công trình: 150 * 3 * 7 = 3150 tr
- Giảm giá tích lũy của cả công trình: 3150 * 65% + 120 = 2167.5
Giá trị của cả ngôi nhà: 3150 - 2167.5 = 982.5 tr
2 - Giá trị mảnh đất
a - Tính theo mảnh đất A có sổ 300(m2 ) 1.600, +50 tr
- Giá 1m2 đất của mảnh A: 1.600 / 300 = 5.333
- Giá 1m2 đất của mảnh A chưa sổ : 5.333 - 3  = 2.333
Tổng giá trị của BĐS (chưa sổ) có thể là : 350  * 2.333 + 50 + 982.5  = 1849.05 tr
Tổng giá trị của BĐS (có sổ) có thể là : 1849.05 + 250 *1,5 + 100 *3 = 2524.05 tr
b - Tính theo mảnh đất B chưa sổ   350(m2 ) 1.700, -120 tr
- Giá 1m2 đất của mảnh A chưa sổ : 1.700 / 350 = 4.857
Tổng giá trị của BĐS (chưa sổ) có thể là : 350  * 4.857 -120  + 982.5  = 2562.45 tr
Tổng giá trị của BĐS (có sổ) có thể là : 2562.45  + 250 *1,5 + 100 *3  = 3237.45 tr

3 - Giá trị mảnh đất tính trung bình 
Tổng giá trị của BĐS (chưa sổ) có thể là : (1849.05 + 2562.45  )/2= 2205.75 tr
Tổng giá trị của BĐS (có sổ) có thể là : ( 2524.05 + 3237.45 )/2 = 2880.75 tr