bài 14 tính giá bất động sản nhà cũ

Bài 14: Một BĐS không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn
chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định
từ năm 1995, có các đặc điểm như sau:
- Diện tích đất là 500 m2
- Công trình xây dựng trên đất:
+ Nhà 3 tầng, diện tích mỗi tầng là 250 m2
.
+ Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 34%, sàn hao
mòn 45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42%. Các kết cấu phụ khác hao mòn tương
đương với tỷ lệ hoa mòn bình quân các kết cấu chính. Giá trị của các kết cấu chính trong
tổng giá trị của công trình tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% và mái 11%.
+ Đơn giá xây mới nhà ở có kết cấu tương tự là 3 triệu đồng/m2
. 
+ Chi phí để làm lại nhà tắm và sửa bếp là 150 triệu đồng.
Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu trên. Biết rằng:
- Có một thửa đất trống gần đó có diện tích 200 m2
, vị trí thuận lợi hơn BĐS trên
ước tính là 40 triệu đồng, đã được hợp pháp hóa về quyền sử dụng đất, sử dụng ổn định từ
năm 1995, đang được bán với giá 800 triệu đồng.
- Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2 triệu đồng/m2
. Hạn mức đất ở
khu vực này là 300 m2
. Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước

Bài giải:
1 Tính giá trị mặt đất khi chưa có sổ
800 / 200 = 4 tr / m2
Giá 1m2 khi chưa có sổ : 4  - 2 = 2 tr/m2 giá thực tế - UBND địa phương là 2 triệu đồng/m2
Giá đất khi chưa có sổ = 500 m * 2 = 1.000 tr
2 chi phí thay thế mới công trình
250 * 3 * 3 (tầng) = 2250  tr
3. Xác định định mức giảm giá tích lũy
- Tỉ trong về giá trị kết cấu: móng10%, sàn 22%, tường 10% và mái 11%. = 53 %
 móng hao mòn 34%, sàn hao
mòn 45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42%. 

- Tỉ lệ hao mòn của cả công trình:
(34%*10%+ 45%*22% + 38%*10 %+42%*11%)/53% = 40.98%
Giảm giá của cả công trình
750  * 40.98% = 922.05
Giảm giá tích lũy của cả công trình
922.05 + 150 = 1072.05 tr
Giá trị của công trình xây dựng 
2250  - 1072.05 = 1177.95
Kết luận: Tổng giá trị của BĐS (chưa sổ) có thể là :1000  +1177.95 - 40 tr = 2137.95 tr
Tổng giá trị của BĐS (có sổ) có thể  là : 2137.95 + 1000(tiền sổ) + 2*200(phần đất ngoài hạn mức có thể tăng giá x2 khi làm sổ)= 3537.95  tr